Lietuvos respublikos teisės aktai numato visų statinių savininkams privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, kuriais turi būti užtikrinama, kad statiniai ir jų konstrukcijos būtų naudojamos tinkamai jas prižiūrint, t. y., laiku pastebėti ir likviduoti atsiradę statybinių konstrukcijų defektai bei profilaktinėmis priemonėmis būtų siekiama saugoti nuo ankstyvojo susidėvėjimo statinius ir jų konstrukcijas. Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė nurodo, kad šių reikalavimų esmė – užtikrinti, kad per visą statinio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę, būtų maksimaliai sumažinta avarijų tikimybė, grėsmė žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai.
Prižiūrint gyvenamosios paskirties daugiabučius – egzistuoja viešasis interesas, todėl įstatymų leidėjas tokių pastatų bendraturčiams nustatė pareigą pasirinkti vieną iš pastatų valdymo formų, t. y., steigti butų ir kitų patalpų savininkų bendriją, sudaryti jungtinės veiklos sutartį ar pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių. Įstatymai taip pat nustatė prievolę bendraturčiams reguliariai kaupti lėšas, kurios būtų skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus.
Kitos (ne gyvenamosios) paskirties pastatai, priklausantys daugiau nei vienam savininkui bendrosios dalinės nuosavybės teise, nėra saugomi viešojo intereso, todėl šiuo atveju, statinio priežiūrai užtikrinti ir visus klausimus palikta spręsti civiliniame kodekse įtvirtinta tvarka, pagal kurią – visi su pastatu susiję klausimai sprendžiami visų bendraturčių sutarimu, o jo nepasiekus – teismo keliu.
Advokatė Sandra Akelaitienė paaiškina, jog tam, kad būtų priimtas bet koks sprendimas dėl administracinės paskirties pastato bendrųjų inžinerinių sistemų remonto ar kitų būtinų darbų, statinio priežiūros, išlaikymo ir disponavimo klausimų – būtina gauti visų bendraturčių aiškų pritarimą konkretiems darbams/veiksmams atlikti. Teismų praktikoje išaiškinta, jog vienam iš bendraturčių siekiant įgyvendinti įstatymu suteiktą statybos teisę, susijusią su bendru daiktu (pastatu), kreipiantis į kitus bendraturčius dėl sutikimo gavimo, bendraturtis privalo juos tinkamai informuoti apie veiksmus, ketinamus atlikti su bendrai naudojamu daiktu. Tam bendraturčiams turi būti pateikta gana išsami informacija apie planuojamus atlikti statybos darbus (projektiniai pasiūlymai – eskiziniai projektai, išreiškiantys statinio architektūros ir kitus pagrindinius sprendinius, galimus statinio rekonstrukcijos, naujus statybos variantus), juose turi būti nurodyti esminiai objekto pertvarkymo duomenys (vieta, aukštis, plotis ir pan.), pakankami bendrasavininkiams nuspręsti, ar jų teisės ir teisėti interesai nebus pažeisti. Ar bendraturčiams pateikiama informacija išsami, vertinama pagal tai, ar yra pakankamai duomenų nuspręsti, ar būsima statyba nepažeis jų, kaip bendraturčių, teisių.
Nors teisės aktuose nėra reglamentuota, kokiu būdu turi būti pateikiama tokia informacija, bet planuojami statybos (remonto) darbai galėtų būti detaliai aptarti susitikime su bendrasavininkiais arba informacija apie planuojamus statybos darbus gali būti pateikta kiekvienam iš bendrasavininkių asmeniškai. Advokatė pažymi, kad, tik informavęs visus bendrasavininkus apie planuojamus ir būtinus remonto/statybos darbus – bendraturtis tinkamai įgyvendintų įstatymo numatytą pareigą – dėl visų bendro turto išlaikymo, remontų, disponavimo ir kt., klausimų – spręsti bendrai.
Bendraturčiai turi teisę ir nesutikti su teikiamais pasiūlymais, tačiau tokiu atveju jie taip pat turi pareigą pateikti motyvuotus prieštaravimus. Motyvuoti prieštaravimai laikomi tuomet, kada jie paremti ne tik bendru nenoru patirti išlaidas, bet specialistų išvadomis ar kitais patikimais įrodymais, kurie galėtų pagrįsti bendraturčio atsisakymą pritarti pasiūlymui. Jei vis tik statybos (remonto) darbus norintis atlikti bendraturtis nesutinka su kitų bendraturčių atsisakymu, ar jiems apskritai nereaguojant, bendraturtis turi teisę kreiptis į teismą su reikalavimu be kitų bendraturčių sutikimo atlikti reikiamus darbus. Žinoma, šis reikalavimas turi būti pagrįstas – specialistų išvadomis, dokumentais, projektais, darbų sąmatomis ir kt. reikalinga informacija. Pavyzdžiui, vienoje LAT byloje ieškovei norint atlikti namo dalies rekonstrukciją, atsakovai bendraturčiai nesutiko, teigdami, jog tokia rekonstrukcija pakeis bendraturčių gyvenimo ar veiklos sąlygas, buvusias iki rekonstrukcijos. Tačiau teismas pripažino, jog vien tokio teigimo neužtenka ir reikia tai įrodyti. Teismas taip pat pažymėjo, jog kai bendraturčiai nepagrindžia savo atsisakymo duoti sutikimą projektiniams pasiūlymams, toks jų atsisakymas teismo gali būti pripažintas trukdymu bendraturčiui gauti statinio projektavimo sąlygas ir statybos leidimą. Taigi šioje konkrečioje byloje, atsakovėms neįrodžius atsisakymo motyvų, nepateikus tai pagrindžiančių duomenų, teismas pripažino ieškovės teisę gauti projektavimo sąlygas ir leidimą rekonstrukcijai be bendraturčių sutikimo.
Žinoma, kiekvienu atveju sprendžiant dėl bendraturčio teisės įgyvendinti statybos darbus bendrame Pastate, ypatingą reikšmę turi tai, kokio pobūdžio remonto ar statybos darbus siekiama atlikti, kadangi ne bet kokie, o tik susiję su bendro daikto išlaikymu ir būtina statinio priežiūra darbai, nepažeidžiantys kitų bendraturčių interesų – gali būti teismo pripažinti būtinais ir pagrįstais.
Advokatė Sandra Akelaitienė pažymi, jog įstatyme numatyta kiekvieno iš bendraturčių pareiga proporcingai savo daliai atsakyti tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms. Jeigu vienas iš bendraturčių nevykdo savo pareigos tvarkyti ir išlaikyti bendrą daiktą (turtą), tai kiti bendraturčiai turi teisę į nuostolių, kuriuos jie turėjo, atlyginimą. Ši nuostatą papildo bendrą įstatyme numatytą reikalavimą, jog nuosavybė turi būti prižiūrima ir naudojama taip, kad nedarytų žalos ir nekeltų grėsmės kitų asmenų turtiniams ir kitokiems interesams.
Teismų praktikoje, išlaidos bendram daiktui išlaikyti ir išsaugoti suprantamos kaip išleidžiamos lėšos, kurių paskirtis – išsaugoti turtą nuo žuvimo ar jo vertės pablogėjimo. Jas apibūdina būtinumo ir protingumo kriterijai, t. y., išlaidos daiktui gali būti pripažįstamos būtinomis, jei jos reikalingos turtui išsaugoti nuo žuvimo, jo naudingoms ir vertingoms savybėms palaikyti, neleisti turtui labai pablogėti. Kitaip tariant, išlaidos, kuriomis išlaikoma esama turto vertė, bet nesiekiama daikto pagerinti. Pagal išlaidų protingumo kriterijų, vertinama, kokio dydžio išlaidos, atsižvelgiant į konkretaus turto ypatybes ar savybes, yra reikalingos jam tinkamai išsaugoti ir išlaikyti.
Taigi, be teisės kreiptis į teismą, dėl galimybės atlikti remonto (statybos) darbus be bendraturčių sutikimo, nukentėję dėl nesąžiningo bendraturčio neveikimo, savininkai turi ir įstatyme numatytą teisę kreiptis dėl patirtų nuostolių atlyginimo bendro turto išlaikymui, kurios gali pasireikšti tiek būtino remonto daiktui išsaugoti patirtais kaštais, tiek ir nuostoliais, kurie buvo patirti dėl to konkretaus bendraturčio įstatyme numatytos pareigos neįvykdymo, sąlygojusių patirtą žalą.
Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė apibendrindama nurodo, jog turint bendrosios dalinės nuosavybe kitos (ne gyvenamosios) paskirties pastate, kiekvienas iš bendraturčių privalo elgtis sąžiningai ir atsakingai, taip, kad dėl jo veiksmų (ar neveikimo), kitam bendraturčiui nebūtų keliama žala. Tuo atveju, jei iškylą koks nors klausimas dėl statinio priežiūros ar remonto, kreiptis į bendraturčius ir bandyti spręsti bendro turto naudojimo klausimus bendru sutarimu. Priešingu atveju, nepasiekus vieningo visų bendraturčių sutarimo, dėl bet kurio, su bendru turtu susijusio klausimo – kiekvienas iškilęs ginčas turės būti sprendžiamas teisme. Dėl šios priežasties, rekomenduotina, prieš atliekant bet kokį veiksmą, ar teikiant pasiūlymą – būti aktyviems ir surinkti visą būtina informaciją, apie planuojamus ar būtinus atlikti statybos darbus, kurie būtų pakankami bendraturčiams pagrįstai nuspręsti, ar jų teisės ir teisėti interesai nebus pažeisti.
Esant bendraturčių daugetui, taip pat rekomenduotina pagalvoti ir apie jungtinės veiklos sutarties sudarymą, ar samdyti pastatui administruoti profesionalų administratorių. Pažymėtina, jog kitos (ne administracinės) paskirties pastatų bendraturčiai bendrijų steigti negali. Visgi pirmiau minėta jungtinės veiklos sutartis, ar tinkamai pasirinktas administratorius galėtų padėti bendraturčiams užtikrinti privalomų pareigų, susijusių su bendro turto priežiūra, savalaikį ir tinkamą vykdymą, lengvesnį klausimų, susijusių su bendro turto priežiūrą, sprendimą. Žinoma, tokiu atveju, kad administratoriaus ar jungtinės veiklos sutarties pagrindu priimti sprendimai saistytų visus bendraturčius – tokiu atveju, jos taip pat turėtų būti sudarytos išimtinai visų pastato bendraturčių.
Šis teisininko komentaras laikytinas bendro pobūdžio konsultacija. Siekiant individualios teisinės konsultacijos konkrečiu atveju turėtumėte kreiptis į advokatų profesinę bendriją „NEWTON LAW“ el. paštu info@newtonlaw.lt arba tel. +370 668 33866
