Nuo 2024 m. sausio 1 dienos įsigaliojo LR Statybos įstatymo pakeitimas, kuriuo gyvenamosios paskirties patalpas (butus) bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose, t. y. statinys turės būti priduotas ir registruotas 100 proc. baigtumu, – informuoja Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė.
Advokatė paaiškina, kad nurodytas reikalavimas yra taikomas patalpoms, esančioms (trijų ir daugiau butų) daugiabučiuose pastatuose bei gyvenamosios paskirties patalpoms, esančioms kitų paskirčių pastatuose. Atkreiptinas dėmesys, kad apribojimo privalo laikytis ne tik statantys naujus pastatus, bet ir tie, kurie planuoja statinį rekonstruoti, įrengiant naujas patalpas. 100 procentų baigtumo reikalavimas netaikomas tik statantiems vieno ar dviejų butų gyvenamuosius namus, negyvenamosios paskirties pastatus, ar tiesiant inžinerinius tinklus ir susisiekimo komunikacijas.
Statinio baigtumas 100 procentų reiškia, kad statinys yra visiškai pastatytas, įrengtos visos jo konstrukcijos, inžinerinės sistemos, įgyvendinti išorės apdailos bei lauko darbai, numatyti statinio projekte. Taigi, nekilnojamojo turto (toliau – NT) vystytojas, siekdamas parduoti butus, privalės užbaigti visus statinio projekte numatytus darbus 100 proc. baigtumu. Advokatė pažymi, jog šis reikalavimas nereiškia statytojo pareigos visiškai įrengti gyvenamąsias patalpas (butus). Statybos techniniame reglamente STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ numatyta, jog statytojui pageidaujant, daugiabučio gyvenamojo namo techninis projektas gali būti rengiamas ir su nebaigta daugiabučio gyvenamojo namo apdaila. Vadinasi, pilnai atlikti individualių butų apdailą NT vystytojas privalės tik tais atvejais, jei ji bus numatyta statinio projekte. Jeigu projekte ji nenumatyta, kaip ir dabar – daliniai buto apdailos darbai paliekami naujiesiems butų savininkams.
Lietuvos Respublikos aplinkos ministras (2023 m. balandžio 28 d. Nr. D1-126 įsakymu Dėl Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. Lapkričio 7 d. įsakymu Nr. D1-738 „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.04.04:2017 „statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ patvirtinimo“ pakeitimo), peržiūrėjęs esamus techninio projekto apdailos reikalavimus, nustatė minimalius apdailos darbus, kuriuos vystytojas daugiabučiame gyvenamajame name turės atlikti, t. y. įstatyti langus, išorines palanges ir įėjimų į patalpas (išskyrus į butų kambarius) duris; patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailą, atitvarų paviršių parengti baigiamajam apdailos procesui (dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui ir pan.); patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailą, įrengti pagrindą grindų dangoms; įrengti funkcionuojančias ir atitinkančias nustatytus reikalavimus inžinerines sistemas; butuose vartotojo inžinerinių sistemų vamzdynus užaklinti arba prijungti prie įrengimų (prietaisų); užbaigti bendrojo naudojimo patalpų ir kitų bendrojo naudojimo objektų apdailą.
Naujasis įstatymo reikalavimas taikomas, kai statybą leidžiantis dokumentas išduodamas po 2024 m. sausio 2 d. Jeigu prašymas, pagal kurį statybą leidžiantis dokumentas išduotas po 2024 m. sausio 2 d., yra priimtas iki 2024 m. sausio 2 d., galioja iki 2024 m. sausio 2 d. galiojusios Statybos įstatymo nuostatos. Advokatė Sandra Akelaitienė atkreipia dėmesį, kad asmuo, siekiantis pasinaudoti šia nuostata, turės įrodyti, jog prašymas dėl statybą leidžiančio dokumento išdavimo buvo priimtas dar iki 2024 m. sausio 2 d.
Advokatės vertinimu, priimtu įstatymo pakeitimu įstatymo leidėjas siekia apsaugoti naujakurius nuo nesąžiningų NT vystytojų, kurie pardavę butus, ne visuomet tinkamai užbaigdavo visus statinio projekte numatytus sprendinius. Iki šio įstatymo pakeitimo, pirkėjai galėjo įsigyti būstą objekte, kurio baigtumas buvo 85 procentai ar daugiau, tačiau pasitaikydavo situacijų, kai tokiu atveju būstus įsigiję ir juose apsigyvenę gyventojai kelerius metus buvo priversti gyventi be užbaigtų ir sutvarkytų, bei su miesto tinklais sujungtų vandentiekio ir nuotekų sistemų. Advokatės teigimu, praktikoje iki šiol pasitaikydavo ir tokių situacijų, kai statytojas, neužbaigęs visų planuotų darbų, tiesiog bankrutuoja. Tokiu atveju, statybas užbaigti tenka patiems butų savininkams, kas gali sukelti jiems iš ties nemažą finansinę naštą.
Siekiant išvengti tokių situacijų, įsigaliojus įstatymo pakeitimui, notarines NT pirkimo pardavimo sutartis pirkėjai su vystytojais galės sudaryti tik vystytojui įregistravus 100 procentų statinio baigtumą. Tokiu būdu siekiama, kad pirkėjas, prieš įsigydamas būstą, turėtų galimybę jį apžiūrėti jau pilnai užbaigtame objekte, ne tik su įrengtomis inžinerinėmis sistemomis, bet ir sutvarkyta objekto aplinka. Tačiau įstatymo leidėjo pasirinktas pirkėjo teisių apsaugos būdas pirkėjo neapsaugos vystytojo bankroto atveju. Įsigaliojęs įstatymo pakeitimas nedraudžia sudaryti praktikoje plačiai paplitusių preliminariųjų NT pirkimo-pardavimo sutarčių. Todėl kaip ir anksčiau, taip ir dabar, pirkėjui išlieka galimybė su NT vystytoju dar iki pilno objekto pridavimo, ar net jo projektavimo stadijoje, sudaryti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį. Tikėtina, jog tokia praktika nesikeis ir toliau.
Taigi, pirkėjai, sudarę preliminarias NT sutartis ir susimokėję rezervacijos mokestį, ir toliau prisiims visą riziką tuo atveju, jei statytojas bankrutuotų. Primintina, jog preliminarioji NT sutartis statytojo bankroto atveju pirkėjui jokių teisių į statomą būstą nesuteikia, o ir negarantuoja, jog iki tol investuotos lėšos bus sugrąžintos, – pažymi Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė.
Šis teisininko komentaras laikytinas bendro pobūdžio konsultacija. Siekiant individualios teisinės konsultacijos konkrečiu atveju turėtumėte kreiptis į advokatų profesinę bendriją „NEWTON LAW“ el. paštu info@newtonlaw.lt arba tel. +370 668 33866
