Dabartinėje nekilnojamojo turto rinkoje vystytojų lūkesčiai ir sandorių sudarymo kiekis labai panašus į 2007-2008 metų prieškrizinį laikotarpį. Viena vertus ši situacija lemia vartojimo augimą, pakilimą susijusiose srityse, tačiau taip pat įspėja apie rinkos perkaitimą. 2008 m. prasidėjus ekonominei krizei ir nekilnojamojo turto rinkoje stojus štiliui, rinkos perkaitimas sąlygojo didelį kiekį įmonių, susijusių su nekilnojamojo turto vystymu, statyba – bankrotų. Tai – neužbaigti projektai, nuostoliai ir prarastos pajamos, pirkėjų nepasitikėjimas statytojais.
Atsižvelgiant į šias aplinkybes, kokius namų darbus turi atlikti nekilnojamojo turto vystytojai ir statybų sektorius, siekdamas išvengti situacijos pasikartojimo?
Nemažai rinkos dalyvių yra išmokę krizės pamokas ir projektus įgyvendina apdairiai, vengiant nepamatuotai didelių apimčių statybų, didelių įsipareigojimų kredito įstaigoms. Šiai dienai nekilnojamojo turto vystytojų įgyvendinami projektai dažniausiai yra tokios apimties, kuri leistų statytojui amortizuoti pasekmes išvengiant bankroto procedūros. Tačiau taip pat pastebime, kad nemažai nekilnojamojo turto vystytojų skiria itin mažai dėmesio preliminariųjų sutarčių nuostatoms, nemažai šių sutarčių parengiama tik dėl formalumo, kaip oficialiam pagrindui gauti avansinę įmoką, nesirūpinant realiu sąlygų įgyvendinimu, vykdymu ir rizikomis. Pastebime tendenciją, kad augant nekilnojamojo turto kainoms, pardavėjai yra linkę reikalauti iš pirkėjų sumokėti didesnę kainą už ketinamą įsigyti turtą (nors tokios sąlygos nenumatytos sutartyse), o pastariesiems nesutinkant – tiesiog nutraukia šias sutartis ir būstą perleidžia kitiems pirkėjams.
Atkreipiame dėmesį, kad nors teismų praktikoje, daugeliu atvejų nepastatytas būstas aiškinamas kaip būstas, kurio preliminariosios sutarties sudarymo dienai objektyviai nėra (dėl ko neįmanoma sudaryti notarinės formos pirkimo – pardavimo sutarties), tačiau yra atvejų, kada kasacinis teismas yra išaiškinęs, jog nepastatytu būstu turi būti laikomas toks būstas, kurio statyba de jure neužbaigta ir statybos baigtumas neužregistruotas VĮ Registrų centre 100 proc. T. y. būstas, kuris preliminariosios sutarties sudarymo dieną turi unikalų numerį (kas lemia, kad yra įmanoma tokį būstą įsigyti sudarant pagrindinę, notariškai tvirtinamą pirkimo – pardavimo sutartį), gali būti pilnai įrengtas ir gyvenamas, tik šiam būstui dėl įvairių priežasčių neįvykdyta statybos užbaigimo procedūra, toks būstas teismo gali būti laikomas būsimu (nepastatytu) būstu. Šis išaiškinimas yra reikšmingas taikomų pasekmių prasme, nes būtent nepastatyto būsto preliminarioji sutartis gali būti įgyvendinama natūra, priešingai nei [paprasta] preliminarioji sutartis. Sutarties įgyvendinimas natūra reiškia pirkėjo teisę reikalauti preliminariąją sutartį pripažinti pagrindine pirkimo – pardavimo sutartimi už preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą (ir kitas sąlygas). Taigi, tuo atveju, jei kainos perskaičiavimas/didinimas sutartyje neaptartas ar aptartas netinkamai, ši klaida gali lemti statytojui pareigą perleisti statomą būstą pirkėjui už preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą, nors būsto savikaina šią kainą jau gali būti viršijusi. Siekiant išvengti tokių situacijų rekomenduojame preliminariosiose pirkimo – pardavimo sutartyse numatyti vienašališkus sutarčių nutraukimo atvejus, suteikiant teisę pardavėjui nutraukti sutartis aptartais atvejais[1].
Taip pat atkreiptinas dėmesys, į tai, kad preliminariųjų sutarčių neįvykdymas statytojui gali lemti daug didesnius nuostolius nei sutartyje numatyta bauda. Teismų praktikoje išaiškinta, kad vartotojas turi teisę reikalauti „prarastos galimybės“ nuostolių atlyginimo. Tai – būsto kainos padidėjimas rinkoje. T. y. jei pirkėjas, su kuriuo nutraukta preliminarioji sutartis, rinkoje nebegali įsigyti analogiško būsto už preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą, o įsigyja už didesnę – vystytojas privalo atlyginti kainų skirtumą. Tebeaugant nekilnojamojo turto rinkai šių pasekmių rizika yra vėl aktuali. Taigi siekiant minimalizuoti šią riziką rekomenduojame preliminariosiose sutartyje nustatyti maksimalių nuostolių, kurie yra atlyginami pirkėjui, dydį.
[1] https://newtonlaw.lt/lt/kokiu-svarbiu-momentu-privalo-nepamirsti-nt-vystytojas-kaistancioje-rinkoje/
Šis teisininko komentaras laikytinas bendro pobūdžio konsultacija. Siekiant individualios teisinės konsultacijos konkrečiu atveju turėtumėte kreiptis į advokatų profesinę bendriją „NEWTON LAW“ el. paštu info@newtonlaw.lt arba tel. +370 668 33866
