Didžiausi Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo (Įstatymas) pakeitimai įsigaliojo 2021 m. liepos 1 d., tačiau nuo 2021 m. lapkričio mėn. 01 d. įsigaliojo aktualių teisės aktų pakeitimų, susijusių su šiuo įstatymu. Viešosiose medijose buvo plačiai aptarti Įstatymo pokyčiai, susiję su detaliųjų planų rengimo ir viešinimo tvarka, tačiau kiti Įstatymo pakeitimai nebuvo išsamiau aptarti.

Vienas aktualiausių Įstatymo pokyčių nekilnojamojo turto vystytojams – pakeista detaliųjų planų apskundimo tvarka. Pagal naują reglamentavimą teritorijų planavimo dokumento apskundimo terminas 5 metai, kuris skaičiuojamas nuo patvirtinto teritorijų planavimo dokumento įsigaliojimo. Šis terminas yra naikinamasis. Ankstesnis reglamentavimas numatė 20 darbo dienų terminą, tačiau jis buvo skaičiuojamas nuo statybą leidžiančio dokumento, išduoto pagal konkretų detalųjį planą išdavimo dienos, kas lemdavo, kad (i) statybos leidimo ginčijimo atveju, neretai ginčijami ir detaliojo plano sprendiniai; (ii) jei statybos neplanuojamos iškart po patvirtinto detaliojo plano, jo ginčijimui senatis neprasidėdavo. Statytojas neturėjo jokių garantijų, kad nebus nuginčytas ne tik statybą leidžiantis dokumentas, bet ir detalusis planas. Tokios situacijos buvo ypač skausmingos vystytojams, įsigijusiems investicinius sklypus, su jau parengtais detaliaisiais planais. Naujas reglamentavimas atskyrė detaliojo plano apskundimo terminą nuo statybos leidimo išdavimo. Kitas svarbus aspektas, kad 5 metų naikinamasis terminas taikomas ir iki Įstatymo įsigaliojimo dienos (2021-07-01) patvirtintiems teritorijų planavimo dokumentams, jeigu Įstatymo įsigaliojimo dieną nepraėję 2 metai nuo patvirtinto teritorijų planavimo dokumento įsigaliojimo. Ši tvarka turėtų įvesti aiškumo ir stabilumo.

Kitas nekilnojamojo turto vystytojams aktualus Įstatymo pokytis – draudimas kitos paskirties žemės sklype, skirtame vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties pastatams su pagalbinio ūkio paskirties pastatais, statyti daugiau kaip vieną gyvenamosios paskirties vieno ar dviejų butų pastatą su pagalbinio ūkio paskirties pastatais (nebent teritorijų planavimo dokumentuose nustatyta kitaip). Iki draudimo įvedimo, žemės sklype, jei leido užstatymo tankis, intensyvumas ir leido užstatymo zona, teisės aktai atskirai neribojo statinių kiekio ir šiuo reglamentavimu nemažai vystytojų išmaniai pasinaudojo.

Suprantama, kad šis reglamentavimas taikomas naujai rengiamiems projektams, taigi tie projektai, kuriems išduoti specialieji reikalavimai bus rengiami vadovaujantis tais teisės aktais (reikalavimais), kurie galiojo specialiųjų reikalavimų išdavimo dieną. Tačiau svarbu nepamiršti, kad praėjus 5 metams po specialiųjų reikalavimų išdavimo ir tais atvejais, kai specialieji reikalavimai nebuvo išduoti, statinio projektas turės atitikti Lietuvos Respublikos įstatymų, kitų teisės aktų, normatyvinių statybos techninių dokumentų reikalavimus, kurie galios prašymo gauti statybą leidžiantį dokumentą pateikimo dieną. Taigi, situacija lemia, kad vystytojai turi konkretų terminą parengti statinių projektus, kuriems yra išduoti specialieji reikalavimai.

Atkreiptinas dėmesys, kad nuo 2021-11-01 panaikintas reikalavimas rengti projektinius pasiūlymus detaliųjų planų koregavimo atvejais visuomenei svarbaus statinio ar jo dalies statinio projekte (Įstatymo 28 str. 8 d.) ir vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties pastatų statybos ar rekonstrukcijos atvejais (išskyrus visuomenei svarbių statinių/jų dalių atvejus), jeigu teritorijų planavimo dokumentuose ir (ar) kituose teisės aktuose nustatyti planuojamos statybos teritorijai taikomi leidžiami pastatų aukštis, užstatymo tankis (arba didžiausias pastatais užstatytas plotas) ir (ar) užstatymo intensyvumas. Ši išimtis leidžia statytojams nustatytais atvejais sutaupyti laiko ir lėšų.

Kadangi Įstatymo pakeitimai taikomi dar visai neseniai, nėra susiformavusios aktualios teismų praktikos, tokiu būdu sunku prognozuoti kaip teismai taikys šias nuostatas praktikoje.

Šis teisininko komentaras laikytinas bendro pobūdžio konsultacija. Siekiant individualios teisinės konsultacijos konkrečiu atveju turėtumėte kreiptis į advokatų profesinę bendriją „NEWTON LAW“ el. paštu info@newtonlaw.lt arba tel. +370 668 33866